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杭州二手房市場呈現出“量價齊跌”

來源:界面新聞 2022-11-04 11:05中投網 A-A+

  今年下半年,杭州二手房市場呈現出“量價齊跌”。

  中指研究院的最新統計數據顯示,10月份杭州共成交3733套二手住宅,環比9月下降9.33%,相較今年的成交峰值(6月6552套)減少約43.03%。

  自6月份達到成交量高位后,至今杭州二手房成交已是“四連跌”,已接近最近幾年同期最低點。據統計,今年7-9月杭州市區二手房分別成交了5183套、4671套、4125套。

  杭州多數板塊二手房市場成交也進入下滑狀態,隨之而來的還有二手房掛牌價不斷降低。據中指研究院數據,杭州二手房價格在9月以前均為小幅上漲,到10月由漲轉跌,環比9月下跌2.38%。

  中指研究院分析稱,此次下跌后已接近今年6月的價格,低于7月的價格,為下半年最低值,后續存在繼續下跌的可能性。

  市場活躍度降低,杭州二手房掛牌量也達到歷史高位。據中指院杭州分院統計,9月杭州二手住宅掛牌套數增至15.06萬套,10月以來新增掛牌量略有回落,但存量仍處于高位。

  若按照當前月均不到4000套的成交量,杭州的二手住宅掛牌量消化周期需3年多的時間。

  在這近20萬套二手住宅中,漲價和降價的房源量比例約為1:24.其中,跌幅在10%以上的房源多位于成交均價在3-4萬元/平方米的小區,這意味著剛需房源價格仍在進一步下探。

  以位于余杭區儲運路地鐵站附近的世茂璀璨瀾庭為例,一套125平方米的四居室房源于10月22日在二手房平臺掛牌,開始的售價是487萬元,4天后又降價22萬元,售價465萬元。11月2日,該房源再降價15萬元,決定以450萬元出售。

  一位負責該區域的房產銷售人士告訴記者,該房源于今年7月份交付,業主誠意出售,還有一定的議價空間,“原來單價是3.9萬元/平方米,降價之后是3.57萬元/平方米。”

  在上述銷售人士看來,杭州的二手房價格其實從今年年中就已有下降趨勢,如今價格正在見底。不過,由于愿意降價出售的業主不多,一個小區僅有一兩套,導致市場二手房成交量上不去。

  另外,除熱門板塊還有倒掛情況,杭州大多數區域的新房與二手房價格已接近持平,新房虹吸了大部分二手房市場的潛在購房者,對板塊二手房帶來一定沖擊,“而且今年交付的房源很多品質一般,經常出現各種維權。”

  同樣位于余杭區的保利融信和光塵樾,曾登上9月杭州市區成交小區榜前五,但到10月份也陷入量價齊跌,僅成交4套,成交均價26840元/平方米,環比下降13%,昔日的“萬人搖”項目已淪為“零倒掛”。

  進入2022年,全國各地二手房成交初期均乏力,隨著房地產寬松政策逐步推進,多城發布調整二手房限售年限、調整增值稅免征年限和房貸利率下調等,市場熱度一度有所回升,帶動二手住宅成交轉好。

  杭州也不例外。為支持剛需和改善型住房需求,杭州多次出臺樓市支持政策,如5月17日推出優化二手住房交易政策、6月29日推出的落戶新政以及8月初提出的對三孩家庭住房公積金優惠政策等。

  新政效應很快便傳遞到市場,在“5.17”新政出臺后的一個月里,杭州主城八區二手住宅成交套數達到5143套,環比上漲112%,日均成交量上漲119%,漲幅翻倍。

  然而,在6月份成交達到年內高位后,政策利好在下半年影響漸退,同時受新房供應量增加的影響,二手房市場去化壓力加大,市場呈現探底態勢。

  杭州也繼續在政策端發力,比如縮短二手房交易周期的“帶押過戶”政策,也于近期落地。此外,杭州還引入交易資金公證提存機制,保障跨行“帶押過戶”的資金安全等。不過,政策最終成效如何,還有待時間驗證。

  與二手房市場一樣,杭州新房市場近期同樣走冷,整體成交規模、新開盤熱度均有所下降,“金九銀十”雙雙失約。

  從項目開盤去化率來看,根據克而瑞數據,杭州9月去化率為70%,到10月份降為58%。成交方面,10月杭州市區新建商品住宅網簽成交6814套,環比下降14%,總體成交處于相對低位。

  成交減少,供應卻在增加,且有超三成新增供應位于中環以內。數據顯示,10月杭州市區商品住宅新批上市套數和面積環比均有所增長,市區有55個項目開盤,新推房源超9000套,新增供應面積162萬平方米,環比上升34%。

  大批新房源加快入市,影響市場整體成交的同時,也致整體中簽率、流搖率較9月均有所上升,市場熱度降低。根據杭州我愛我家市場研究院數據,10月杭州新建商品住宅平均算數中簽率47%。

  目前杭州新房市場的價格漲幅也有回落。中指研究院數據顯示,10月杭州新建商品住宅價格環比上漲0.10%,漲幅較9月份收窄0.08個百分點。

  業內人士分析,杭州新房熱度轉降,一方面是由于國慶假期杭州不動產登記系統升級影響樓盤開盤和簽約備案進度。另一方面,供求壓力雖緩解,但購房者入市信心依舊不足,買房積極性較低。

  整體來看,杭州二手房市場的疲態盡顯,新房市場依靠個別熱銷盤結構性拉升整體去化率。如果一系列支持政策的提振作用依然有限,購房者觀望情緒濃厚,短期內或仍將延續筑底行情。

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